 |
 |
|
|
|
||
נכתב על ידי: רפי זלצר, מתווך נדל"ן. |
      
|
קנית בית פרטי (FREEHOLD)בקנדה, רוב הבתים נמכרים ונקנים באמצעות סוכני נדל"ן. מתוקף חוק סוכני הנדל"ן באונטריו, מוטלים על סוכן הנדל"ן חובות ותפקידים אותם בישראל מבצע עורך-הדין. המוכרים פונים לסוכן נדל"ן כדי לטפל במכירה כיוון שלסוכנים מערכת שיווק משוכללת, ניסיון בתימחור להשגת חשיפה מירבית של הנכס, ניסיון במשא ומתן על בתים להשגת מחיר מירבי, וידע מישפטי מספיק להכנת ההסכם ולליווי עד לשלב בו יש צורך בשירותיו של עורך-הדין. לקונים כדאי לעבוד עם מתווך כיוון שלרוב אין צורך בתשלום (המתווך שמייצג את המוכרים הוא שמשלם למתווך שמייצג את הקונים מתוך העמלה שלו, שנקבעה מראש בהסכם בינו לבין המוכרים) נוסף לכך, המתווך מכיר את הבתים באיזור ויחסוך זמן רב של בדיקת בתים אשר אינם עונים על צרכי הקונה. למתווך יש גם מידע לגבי היסטוריה של הבתים ומחירים של עסקאות אחרות באזור, ולפיכך יכול לסייע לקונה בקביעת המחיר המוצע. סוגי בתים
סיגנונותבבתים חדשים באזורים עירוניים כמעט תמיד הבית בן 2 קומות ויותר. זאת כיוון שהקרקע יקרה.
מקור חימוםבבתים חדשים, החימום הוא גז והוא הזול ביותר. חימום על בסיס שמן, מצוי בבתים ישנים יותר, אך כמעט ולא קיים וברוב המקומות הוחלף בגז. חימום בחשמל קיים בבתים ישנים וכהשלמה לחימום בבתים חדשים.
שיטת חימוםבבתים חדשים, כמעט תמיד החימום הוא Forced Air.
ציוד חשמלילרוב הבית נקנה מאובזר בציוד חשמלי שכולל: תנור, מקרר, מכונת כביסה ומייבש ולעתים גם מזגן, מדיח, תנור מיקרו-גל. בכל בית מערכת חימום (פרנס) ודוד מים חמים (לרוב שכור). אלו מערכות יקרות ויש לוודא את גילן ומצבן. חיפוש בית וקניה ללא מתווךתוכלו לחפש בית לקניה באופן עצמאי, אך לעבודה עם מתווך יתרונות רבים. חיפוש עצמאי של בית עשוי להביא לחיסכון בדמי התיווך, אך יש מקרים רבים שבהם הקונה לא ייצא נשכר. הסיבה לכך היא שרוב המוכרים עובדים עם מתווך מקרקעין אשר מסייע להם במכירה. החוזה שבין המתווך למוכרים כולל את דמי התיווך שישולמו בעת מכירה, בין שהקונה מיוצג על ידי מתווך ובין שלא. לפיכך, כאשר הקונה אינו מיוצג על ידי מתווך, יקבל המתווך של המוכרים את מלוא העמלה, מבלי שיצטרך להתחלק בה עם המתווך מטעם הקונים. לעבודה עם מתווך מקרקעין מספר יתרונות: 1. למתווך נסיון מקצועי והיכרות עם שוק הנדל"ן והשכונות השונות. המתווך יוכל לספק לכם מידע על האוכלוסיה בשכונות שונות (שכונות ותיקות לעומת שכונות המאוכלסות במשפחות צעירות), אילו בתי-ספר יסודיים ותיכוניים מצויים בסביבה, אילו שירותים קהילתיים מצויים בשכונה (מרכזי קניות, ספריות ומרכזים קהילתיים) , קירבה לבתי-ספר פרטיים יהודיים ולבתי-כנסת, קירבה לצירי תחבורה ראשיים, תחבורה ציבורית נוחה לדאון-טאון ושאר גורמים אשר עשויים להשפיע על בחירת מקום המגורים. ידע זה חשוב במיוחד לקונה שזה מקרוב בא ואינו מכיר היטב את האיזור שבו הוא מתכוון לגור. 2. העבודה עם המתווך תאפשר לכם חשיפה מהירה במיוחד לבתים שזה עתה יצאו לשוק. המתווכים מקבלים מידע על הנכסים המוצאים למכירה עוד לפני שמידע זה מתפרסם באינטרנט. כתוצאה מכך, יוכל המתווך להראות לך בתים שזה עתה הוצעו למכירה ועדיין לא פורסמו. בתקופות שבהן שוק הנדל"ן "חם" ויש תחרות רבה בין הקונים, חשוב במיוחד לראות את הבתים שזה עתה יצאו לשוק.. 3. המתווך מסייע לצדדים בעריכת החוזה. בקנדה, המתווך הוא שעורך את חוזה-הקניה. לקונה עצמאי, אשר אינו מיוצג על ידי מתווך, אין, בדרך כלל, ידע לגבי החוק הקנדי והוא יתקשה להכניס לחוזה סעיפים אשר יגנו עליו מבעיות שונות. 4..המתווך יכול לעזור לך להחליט מהו המחיר אותו כדאי להציע עבור הנכס. למתווכי המקרקעין יש גישה למאגר מידע נרחב אשר כולל מידע על בתים אחרים ברחוב ובשכונה. מידע זה יאפשר לך לראות בכמה נמכרו בתים דומים באיזור ומה ההבדלים המבניים בין בתים שנמכרו לאחרונה לבין הבית שאותו ברצונך לקנות.. מידע זה אינו זמין לציבור הרחב, והקונה העצמאי ייאלץ להציע מחיר קניה מבלי שיוכל לערוך השוואה בין מחיר הנכס למחירי בתים דומים איזור. בית פתוח (Open House)חלק מהמתווכים עורכים "בית פתוח" בבתים המיועדים למכירה. "בית פתוח" נועד לשווק את הבית לאנשים שנמצאים באזור, ולהגדיל את החשיפה לציבור הרחב. לרוב, "בית פתוח" נערך בימי סוף-השבוע בשעות הצהריים. ניתן לראות רשימה של בתים פתוחים באתר .www.Realtor.ca. המבקרים ב"בית פתוח" מתבקשים בדרך כלל לרשום את שמם וכיצד ניתן ליצור איתם קשר. מידע זה יאפשר למתווך להודיע לקונים פוטנציאליים על שינויים במחיר במידה ויהיו בעתיד. אם אתה מיוצג, כדאי לתת מידע על המתווך שמייצג אותך ואזי כל המידע יועבר אליו. חוזה קניההמתווכים משתמשים בחוזה קניה סטנדרטי ומוסיפים לו סעיפים המותאמים לנכס הייחודי ולנסיבות של העיסקה. כמו תמיד, החלק החשוב הן התוספות, אשר תפקידן להסדיר את התנאים, לקבוע את מועדי התשלומים וסידרם ולקבוע מה קורה במידה ומשהו משתבש. היות שההתחיבות לרכישת נכס היא התחייבות משמעותית, חשוב שהקונה יבין את הסעיפים השונים של ההסכם. כדאי לבקש מהמתווך לעבור איתכם על הסעיפים השונים בנחת וביסודיות. בעת הדיון על ההצעה, יש לשים לב לסעיפים שהמתווך הוסיף ולוודא שהם תואמים את צרכיכם. החוזה הוא חוזה מחייב (under seal) והוא מלווה בתשלום של מקדמה משמעותית. עלויות קניהנוסף למחיר הנכס, על הקונה להביא בחשבון עלויות נוספות הכרוכות בהעברת הבעלות, כגון מיסים, שכר טירחת עו"ד, והתאמות שונות. כמו כן, יש לקחת בחשבון ביטוחים, עלות קבלת המשכנתא, שיפוצים הנחוצים לבית טרם המעבר ועלות ההובלה. כמו כן, מומלץ לקונה להשאיר לעצמו סכום כסף נוסף למיקרה שיידרש להוצאות נוספות אותן לא צפה. המתווך יכול להכין רשימה של כל ההוצאות הרלוונטיות לנכס הספציפי, ואתם תוכלו להוסיף עלויות בהתאם לרצונכם (צביעה, שטיח חדש, וכדומה). חישוב זהיר של המימון הדרוש לעלויות הנוספות ולשיפוצים ייאפשר לכם לבצע את הקניה ללא מתחים מיותרים. בתי ספרבקנדה, החינוך הציבורי הוא בחינם (אגרת החינוך נגבית כחלק ממיסי העיריה השנתיים). לעתים, יש גם זכאות להסעה לבית-הספר. זכאות זו תלויה בדרך כלל בגיל הילד ובמרחק מבית-הספר. כשבית-הספר מצוי במרחק הליכה, אין לרוב זכאות להסעה.. במקרים מסוימים יש זכאות להסעה. כך, למשל, כאשר התלמיד גר במרחק רב מבית-הספר, כאשר הילד הולך לתוכנית מיוחדת, או כאשר יש נסיבות מיוחדות, כמו בעיה רפואית או מגבלת תנועה.. מערכת החינוך היא עירונית - לא ממלכתית, ובכל עיר או אזור התקנות שונות. אם ברצונכם לקבל מידע על זכאות להסעה, תוכלו לשוחח עם הצוות בבית-הספר המיועד. ניתן גם לקבל מידע על מדיניות ההסעות באתרי האינטרנט של הרשויות השונות.. York Region District School Board בתי ספר יהודייםיש מבחר של בתי-ספר יהודייםדתיים וחילוניים, אשר מרוכזים בדרך-כלל ברחוב בת'רסט או בסמוך לו. בין הבולטים: להלן רשימה חלקית של בתי ספר יהודיים: שכונות עם ריכוזי יהודיםבשכונות הבאות נמצאים ריכוזי יהודים:
בעיקרון, ככל שמצפינים מהדאון-טאון, הבניה חדשה יותר ומחירי הנדל"ן נמוכים יותר. בשנים האחרונות, אזור Thornhill Woods התפתח מאוד והוקמו בו שירותים לקהילה היהודית, כולל בתי-ספר יהודיים, בתי- כנסת, JCC ועוד. מידע על השכונות תוכלו לראות באתר: http://www.jewishtorontoonline.net/home.do?ch=newcomer תחבורה ציבוריתבאזור טורונטו רבתי קיימות מספר מערכות תחבורה ציבורית שמשרתות אזורים שונים ובמקביל. הסמיכות לשירותי תחבורה ציבורית עשויה להיות שיקול חשוב בבחירת מיקום הנכס. TTC - בטורונטו העיר המערכת העיקרית נקראת TTC והיא כוללת את הרכבת התחתית, האוטובוסים והחשמליות. ניתן לקנות כרטיס בודד, כרטיס יומי, 10 כרטיסים ומנוי חודשי, כמו כן יש הנחות בסוף השבוע, יש כרטיסי סטודנט וכדומה. YRT - את איזור יורק (York Region) משרתות שתי חברות YRT ו- VIVA. גם כאן יש מערכת מחירים למבוגרים, ילדים וסטודנטים, כמו כן, התעריף משתנה לפי המרחק ( יש 2 איזורים) והנחות כמות, ניתן גם לרכוש כרטיס שבועי לאיזור ה-GTA. לפרטים GO Transit - מערכת אוטובוסים ורכבות למרחקים יותר גדולים. לרוב מדובר בשירות בתכיפות יותר נמוכה ובקווים מהירים (אקספרס). רשת זו מגיעה עד ניאגרה בדרום, ברי בצפון ואושווה במזרח. בנוסף, לחלק מהערים באזור יש רשות תחבורה נפרדת, למשל ברמפטון לתחבורה בין-עירונית תוכלו להעזר ב: VIA RAIL - רכבות באונטריו וקנדה. Greyhound - אוטובוסים. כמובן יש גם שירותי מוניות. |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
למידע נוסף: התקשרו לרפי 8119-724 (647)
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
(C) Rafael Zeltser 2011 |